Vous payez trop cher
Le service de gestion locative de votre agence immobilière vous coûte plus de 6% par mois ? Quelques pistes pour payer moins.
Bienvenue dans ce nouveau numéro de Heureux Propriétaires, la newsletter des propriétaires immobiliers qui ne s’arrachent pas les cheveux.
❤️ Vous êtes plus de 10 000 à nous lire tous les mois, merci !
Chers Heureux Propriétaires,
Supplément actualité politique ce mois-ci !
Un réajustement du calendrier des interdictions liées au DPE est prévu : pour rappel, dès le 1er janvier 2025, il ne sera en théorie plus possible de louer un logement classé G. Le nouveau Premier Ministre Michel Barnier souhaite toutefois offrir plus de souplesse aux propriétaires pour se conformer aux exigences environnementales. Les règles pourraient donc être aménagées d’ici là.
Pour les investisseurs en LMNP, le Projet de Loi Fiscale 2025 cible les plus-values à la revente. Aujourd’hui, l’amortissement des biens ne s’intègre pas dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui est très avantageux pour vous. Mais avec le PLF 2025, le calcul de la plus-value pourrait inclure ces amortissements, augmentant ainsi la taxation à la revente. Mauvaise nouvelle (mais ce n’est encore qu’un projet).
Pour ceux qui louent en saisonnier, sachez que la Loi Anti-Airbnb n’est pas morte. Malgré la dissolution (qui lui avait mis un coup dans l’aile), le sujet sera de nouveau discuté d’ici la fin octobre. Pour rappel, il est notamment prévu d’alourdir la fiscalité : pour les meublés non classés, le taux d’allègement fiscal sera abaissé de 50 à 30 %, dans la limite de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel contre 77 700 € actuellement.
Beaucoup de possible et de peut-être. Si vous voulez notre avis… il est urgent de ne rien faire. 😄
Sauf peut-être…
S’assurer que vous ne payez pas trop chère votre gestion locative.
Combien coûte en moyenne un service de gestion locative en France ?
Les agences immobilières facturent leur service de gestion de deux façons :
les frais de mise en location,
les frais de gestion.
Les frais de mise en location
Commençons par les frais de mise en location. Ce sont ceux que l’agence va vous facturer pour mettre en location votre bien (création de l’annonce, diffusion), sélectionner un locataire, lui faire signer le bail et effectuer l’état des lieux d’entrée.
Chaque agence immobilière fait ce qu’elle veut (dans le respect de la loi ALUR de 2014 toutefois). Traditionnellement, on retrouve trois types de frais pour le propriétaire :
Frais d’organisation de visite, de constitution du dossier candidat et de rédaction de bail : ils sont exprimés en €/m² et dépendent de la tension locative de la zone du bien.
Frais d’état des lieux : ils sont exprimés en €/m² et dépendent eux aussi de la tension locative de la zone du bien.
Frais d’entremise : pour le sourcing de candidats locataires et l’identification du meilleur. Ils sont exprimés en pourcentage des loyers annuels collectés (généralement hors charge).
Par exemple, chez FONCIA, une mise en location coûte :
8 € à 12 € du m2 de frais d’organisation de visite, constitution du dossier candidat et rédaction de bail (selon la zone géographique).
3 € du m2 de frais d’état des lieux.
8% du loyer annuel pour un bien situé à Paris et “assimilés” ou 6 % du loyer annuel pour un bien situé ailleurs.
Source : site foncia.fr, consulté la dernière fois le 11/09/2024.
Pour mettre en location un appartement de 30 m2 à Paris au loyer de 1000 € par mois via FONCIA, cela coûte au propriétaire :
360 € + 90 € + 960 € = 1 410 €.
L’ajout d’Anthony : 🤕 OUCH ! Dans les agences immobilières franchisées, mettre en location coûte cher, plus d’un mois de loyer (et le futur locataire paiera aussi des frais). Sachez qu’il est possible, à Paris par exemple, de ne payer que 75 % d’un loyer pour de la mise en location chez Oqoro.
Les frais de gestion locative
Les frais de gestion locative sont prélevés tous les mois. Ils sont dus au titre de la gestion quotidienne de la relation avec le locataire. Bien évidemment, chaque agence inclut ou exclut certaines prestations de ce montant. Dans l’ensemble toutefois, les frais de gestion locative incluent toujours :
la perception du loyer et des charges,
la révision annuelle du loyer,
l’envoi des quittances de loyer,
les travaux d’entretien,
la relation au quotidien avec le locataire.
Les frais de gestion locative sont perçus sous la forme d’une commission calculée sur la base du loyer mensuel ou sous la forme d’un montant fixe. En moyenne, ils se situent entre 6 % et 10 % du montant du loyer.
En moyenne… pour les services traditionnels.
Depuis quelques années, il est possible de mettre en location pour deux fois moins cher.
L’ajout d’Anthony : Les nouveaux services de gestion locative, ou gestion locative en ligne, coûte 2x moins cher que des services équivalent dans des agences immobilières franchisées. Oqoro par exemple, propose un tarif à 4,9 % imbattable pour un loyer inférieur à 810 € par mois. Au-delà, les 39,9 € par mois d’Imodirect sont un choix évident.
Alors, est-ce que vous payez trop cher votre gestion locative ?
Si vous payez plus de 6 % par mois, laissez-nous vous dire que OUI, vous payez (beaucoup) trop cher.
Mais ce n’est pas une fatalité : il est possible de résilier le mandat de gestion qui vous lie à l’agence.
Attention toutefois, c’est une procédure encadrée et bien souvent, il faudra régler des frais de résiliation.
Voici les deux cas de figure les plus courants quand il s’agit de rompre un mandat de gestion locative.
Résilier un mandat de gestion locative à échéance prévue
Ici pas de surprise : vous avez tout à fait le droit de résilier un contrat de gestion locative lorsqu’il arrive à échéance, de manière à échapper à la tacite reconduction.
Suivant le texte de la loi Chatel de 2008, le mandataire est tenu d’informer le mandant de la date de fin de son contrat de gestion locative entre 90 et 30 jours avant l’échéance (par email ou courrier).
Vous aurez donc entre trois et un mois avant la date anniversaire du contrat pour le rompre. Vous devrez dénoncer le mandat de gestion locative par lettre recommandée avec accusé de réception.
Grâce à la loi Chatel, vous êtes ainsi averti en avance et vous pouvez faire les démarches pour résilier le mandat en respectant la période de préavis préalablement définie. Si vous résiliez de cette façon, il n’y a pas de frais de résiliation possible.
Rompre un mandat de gestion locative avant échéance
Là ça se complique. Dans les faits, il est possible de résilier un contrat pour faute grave du mandataire, mais si vous ne parvenez pas à fournir suffisamment de preuves, vous devrez vous acquitter de frais de résiliation dissuasifs.
Quelques exemples de fautes graves :
La non-vérification de la solvabilité du locataire,
L’absence de vérification quant à l’authenticité des pièces établies dans le dossier de location,
L’absence de caution encaissée,
L’absence de prise de garantie locative,
L’absence de réactivité face à la situation d’impayés des loyers de la part des locataires,
Un suivi irrégulier des demandes et obligations du locataire durant la vie du bail.
L’absence de locataire (vacance locative) n’est pas une faute grave. Le départ d’un locataire n’est pas non plus considéré comme une faute grave.
Attention, le mandataire peut contester la décision du propriétaire et cela peut engendrer des poursuites. Il faudra alors que le mandant fournisse un certain nombre de preuves attestant la faute de l’agent de gestion.
Si toutefois vous ne disposez pas de preuves suffisantes, il est toujours possible d’arranger les choses à l’amiable.
L’astuce d’Anéva : le non-respect de la Loi Chatel (on en a parlé plus haut, le fait de vous prévenir à l’avance que le mandat arrive à échéance) est considéré comme une faute grave. Aussi, si votre gestionnaire ne vous a pas prévenu dans les temps et que le mandat est maintenant reconduit tacitement, vous pouvez le résilier à tout moment sans frais. Pour cela, il vous suffit d’indiquer dans le motif de résiliation le manquement du professionnel à l’article L136-1 du Code de la consommation.
Alors, ça vous donne envie de challenger votre agence de gestion locative ?
Anéva et Anthony du site nevatony.fr
Pour en savoir plus sur la résiliation d’un mandat de gestion locative et les nouveaux services qui cartonnent pour beacoup moins cher, rendez-vous ici :
📖 Quel est le meilleur mandat de gestion locative ? Comparatif 2024
Et sinon
🎶 Des nouvelles des taux de crédit immo 🎶
Les crédits immobiliers continuent de baisser, mais ne devraient pas descendre sous la barre des 3 % d’ici la fin de l’année, ni même en début d’année prochaine. En tout cas, il ne faut pas s’attendre à un retour des taux à 1%, même à moyen terme. Cela signifie que les prix de vente vont stagner, mais pas repartir à la hausse tout de suite. Si vous hésitez à vendre (ou acheter), ça ne vaut pas le coup d’attendre quelques mois.
🏠 Vous cherchez à vendre ? Le comparatif des frais des agences immo mis à jour pour octobre 2024.
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